2020年成都楼市的前七个月，看似平静，实则暗流涌动。“价格”问题始终会成为聚焦点，改善产品市场现状被持续关注，豪宅产品格局发生变化，但毋庸置疑，成都的城市发展能级在2020年再上台阶，这其中有成都东部新区的成立，还有成都100余个TOD站点的推行，也有南拓区域的“公园城市”进一步落地。2020年不一样的开局，成都楼市被赋予了更多城市发展命题，机会涌动，挑战并存，2020年楼市关键词也将被改写。上月，四川知道推出了《2020成都楼市关键词》专题报道，专题将深度解读相关成都楼市发展命题、趋势与特征关键词，提前感知楼市发展脉络和核心主题，把脉城市发展动向。今日，作为2020年成都楼市关键词（二），四川知道认为，成都楼市的重点关键词——“改善”二字，有必要重点解析。2019年开始，成都楼市开始全面进入改善时代，关于成都为何会全面改善的原因，在四川知道4月9日发布的《成都楼市“被改善”时代》一文中已有阐述：土地容积率的降低、地价成本的推高、项目高定位、产品赋能、装修成为标配等因素成为成都“改善”的推手。
2020年时间已过半，深度践行“改善”的成都楼市，在改善型产品不断推市的背景下，已经产生了一些必须引人注意的变化。
不知道各位注意到没有，成都多家购房小程序上面，在售楼盘数据已经超过300个项目。还有50余个项目正在排队取证。
越来越多的项目归为“在售”，这意味着越来越多的项目进入顺销，成都的存量数据值得警惕了，应该更确切地说，是“改善”产品开始出现了“微”存量。
那么，成都的改善市场真实情况从数据上究竟如何体现？哪个城区的存量最多？去化速度最慢？改善“微”存量之下应该怎么判断改善市场？下文将逐一解答。(本文全文数据均为备案数据，仅供参考 )
由四川中原提供数据显示，2019年1月截至2020年7月 ，成都10+2城区楼市累计存量面积为 1500.3936万方，按照期间月均销售面积计算，剩下的存量需要14.6个月的去化周期来消化。地产行业有这样一个不成文的判断方法供参考，一个城市的存量去化以12个月为界限判断；1.去化周期≤12个月，房地产呈现的是供不应求的状态，一年左右的去化周期是比较健康的状态；2.12个月≤去化周期＜18个月，这个时候市场开始出现微存量，周期越长，存量越高；3.18个月 ≤去化周期＜24个月，要警惕市场存量；4.24个月≤去化周期＜36个月，市场供过于求，开始出现降价趋势；5.去化周期≥36个月，市场严重过剩，价格战频繁出现。以此判断，成都14.6个月的去化周期，即尚算健康，开始出现存量。不过有意思的是，即便目前市场进入顺销的盘越来越多，却有大量的购房者直呼没房可买，这其实是供需结构不对称的问题，而这个问题延伸的另一个问题是，成都改善产品存量持续累积，到底有多少改善人群来消化当前的存量，后续存量会不会更多？都有待观察。成都10+2城区 哪个城区存量最高？
去化周期最长？
上图为2019年1月—2020年7月成都10+2城区供销存量及去化周期图。从上图中我们可以直观地得出几个典型区域的分析：1.成都天府新区供销存量最高，去化周期仅8.5个月，呈现供不应求的状态；2.成都武侯区供销存相比其他区量级不高，但去化周期达到了21个月，众所周知，武侯区高端项目云集，高总价高单价决定了其去化周期相比其他区域更长，不过长达21个月的去化周期的确需要警惕库存，相应的，区域高端竞争压力不小；3.青羊区也出现了和武侯区类似的情况，青羊区作为西贵的源点区域，同样有高单价高总价对客群的限制，未来区域的高端竞争还将加大，当然，青羊区的城市资源和教育资源在主城区的地位仍旧是不可替代的；4.成华区很有意思，供销几乎持平，过去两年的销售态势向好，存量去化周期仅6.2个月。这取决于其区域内房价的相对温和，置业需求更高；5.金牛区在五城区中存量最大，但去化周期和锦江区持平；6.传统近郊区域中，双流区的供销量最大，但按照去化速度计算，新都区的存量去化却需要18个月，郫都区其次，这两个区域的存量相对更大。这也足见购房群体在选择置业城区的明显倾向性。我们还可以得出一个结论，价格、总价、区位决定了去化周期。于改善市场而言，如果在相同区位、价格之下，比拼的就是谁的户型更好、更有产品力，一如四川知道此前多篇文章中提到的一句观点，“改善市场，其实比拼的是产品力，谁拥有更强的产品力，谁就拥有更多市场份额。”说到底，还是房企开发水平的问题。市场能给我们最实际的感知，小面积、低总价项目决定了其“网红”气质，注定抢手。那么不难判断，上述数据分析中的存量，大部分其实都是改善型产品。以前，我们通常将90㎡及以下产品划分为刚需，这个标准放在今天已经不太合适，今天本来将120㎡作为刚需改善的划分界点，再来看看成都改善产品的存量现状。由四川中原地产提供数据显示，截至2020年7月，成都10+2城区范围内，≥120平方米的产品累计存量达到5.3235万套，而这期间，销售套数达到8.7381万套，这其实可以看到，市场的改善产品存量套数庞大。分区域来看，天府新区因供应基数较大，价格不低，存量套数排名第一，其次为双流区，怡心湖板块的新盘价格普遍较高，也导致存量出现。而青羊区、锦江区存量套数最低，这跟市场供应相关，因主城区土地供应较少，供应基数更小，存量自然更低。但从整体市场来看，改善的主力供应城区依旧是城南，五城区出现的存量大多因高总价高单价限制，金牛区则是一个个例，区域“偏见”不利好去化。当提及“存量”二字，于地产行业尤其是房企而言，必定是个“敏感”词汇。但我们应该客观审视当前的成都市场，近两年，成都从土地供应端就开始引导产品进入改善，那么相应的，成都市的新进人口，必定匹配“改善”，这些群体是一个城市经济发展的担当人群，另一种高度来看，也是人群结构的优化升级。不可否认，现在的存量，实际上并非楼市经济自然运行产生的，它有更多的引导性和城市规划含义，低容低密的居住环境、必定会摊高居住成本，改善产品供应越来越多，意味着，进入成都的门槛相应的整体抬高。但当同类型产品集中供应之后，且客群有限，必定会出现存量。目前成都14.6个月的存量去化周期，不长，但值得警醒，“微”存量，只是一个开始。且成都改善大局已定，至少从土地层面来看，已经决定了房价，刚需回归？似乎没有房企愿意做亏本买卖。无疑，2020年的下半年开始，于改善市场充满挑战，这是一个没有硝烟的武林，高手各自亮剑，购房者的房票才是这场改善武林大会的最佳评审。
